Las cuatro opciones que tiene el Ayuntamiento para reorganizar el suelo alrededor del soterramiento (y cuál es la elegida)
El objetivo es bajar la superficie edificable y ganar espacios para la ciudad alrededor del soterramiento
Así habría quedado el suelo del Toblerone en caso de edificar todo lo posible, algo que el Ayuntamiento pretende evitar.
Las obras del soterramiento ofrecen a la ciudad de Almería una oportunidad que no se presenta todos los días: reorganizar el suelo que existe alrededor de las vías del tren, infraestructura necesaria que habitualmente divide ciudades, separa barrios y deja cicatrices en los planos. Y Almería se ha puesto manos a la obra.
La organización del suelo es un tema tan denso como relevante, especialmente de cara al futuro de cualquier ciudad. Y, en el caso de Almería, todo lo relativo al soterramiento se complica especialmente y proviene de décadas atrás: el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Almería es de 1998; en 2008 se firma un protocolo entre el Ministerio de Fomento, la Junta de Andalucía, el Ayuntamiento y Adif para la integración urbana del ferrocarril; en 2012 se aprueba el Plan Especial del Sistema General Ferroviario que detalla qué hacer en los terrenos liberados por un futurible soterramiento; y en noviembre de 2023 empezaron, por fin, las obras para acercar el tren de forma soterrada.
Por el camino, ha cambiado la ciudad, han cambiado las necesidades de Almería, han cambiado las modas y, por cambiar, ha cambiado hasta el plan original del soterramiento. En definitiva, los proyectado en un principio para el uso de los suelos del entorno del soterramiento no se adapta a la realidad de 2026 y el Ayuntamiento de Almería ha cogido las riendas del cambio de rumbo.
Parcelas, usos, edificios, zonas verdes y viviendas: todo lo que hay que saber sobre el soterramiento
Las zonas que interesan en esta historia son dos: el lugar donde antes estaba el Toblerone y donde se levantan ahora dos torres y la zona de los viejos talleres de Renfe, junto a la Autovía del Aeropuerto y la gasolinera.
La primera se divide, sobre el plano, en cinco parcelas: las dos ya construidas con dos grandes torres y otras tres aún por levantar. En el extremo izquierdo de la imagen, una parcela reservada para servicios de interés público en el que se construirá un centro de salud; las otras dos parcelas restantes (R-1.1 y R-1.4) serían de uso residencial y a gestionar por el Ayuntamiento de Almería.
Reparto del suelo en el lugar en el que estaba el Toblerone.
A la segunda parcela en cuestión hay que ponerle un poco más de imaginación, porque no está urbanizada aún. Se trata de los viejos talleres de Renfe, aún tras los muros del recinto de la estación. Ahí habrá dos parcelas. Una es la R2, de uso residencial, y otra es la T1, de uso terciario, ese saco que engloba (casi) todo: la prestación de servicios, actividades económicas, comerciales, administrativas o turísticas y ahí cabe todo, desde un supermercado hasta un hotel, pasando por un edificio de oficinas o un cine, por mencionar solo algunas de las muchísimas cosas que encajan en el amplio concepto de suelo de uso terciario.
Reparto del suelo en los talleres de Renfe.
¿Qué propone ahora el Ayuntamiento? Cambiarlo todo. O casi todo. Modificar el uso del suelo de una de estas parcelas, cambiar la superficie edificable y, en definitiva, adaptar los planes de esta zona a la Almería que quiere dibujarse para las próximas décadas. Y estas son las cuatro opciones:
Las cuatro opciones del Ayuntamiento (y una quinta que ni se contempla)
El Ayuntamiento de Almería ha aprobado y presentado un avance de la modificación puntual de ese plan especial para el suelo que rodea el soterramiento. En él se barajan cuatro alternativas:
Alternativa 1
En la primera opción, la parcela R-1.1 cambia de uso residencial a uso terciario y, además, se reduce la edificabilidad; la R-1.4 cambia de uso residencial a espacios libres. Eso, en la zona del antiguo Toblerone. En la zona de los antiguos talleres, la parcela residencial aumenta algo en superficie y la parcela de uso terciario disminuye levemente. Con esta alternativa se pasa de las 1.130 viviendas proyectadas actualmente a 754.
Alternativa 2
La segunda alternativa pasa por sustituir los usos de las dos parcelas del Toblerone al igual que en la primera opción. En la zona de los talleres, la zona residencial sería algo más grande y la terciaria se reduciría. En total, saldrían 944 viviendas con esta modificación, en lugar de las 1.130 del plan actual.
Alternativa 3
Mismo planteamiento que en las anteriores opciones, con una mayor presencia del uso residencial, que dejaría en 1.068 el número de viviendas.
Alternativa 4
El que más viviendas proyecta: mantiene el uso residencial de una de las parcelas del Toblerone (la R-1.1), dejando la segunda para uso terciario y aumenta la superficie residencial en la zona de los talleres de Renfe. En total, 1.157 viviendas.
La opción favorita del Ayuntamiento y las cifras: menos metros cuadrados edificables y equilibrio
El Ayuntamiento también pone sobre la mesa la existencia de una alternativa 0: la de no hacer nada, no modificar nada de lo existente, algo que descarta "por tener una edificabilidad excesiva". No en vano, lo que se busca desde el Consistorio es "un modelo urbano más respetuoso con las características del lugar, donde aporta un gran protagonismo al paisaje la presencia de edificios con gran valor arquitectónico y cultural".
El análisis técnico identifica la Alternativa 2 como la que ofrece un mayor equilibrio entre estos elementos: menos edificabilidad y mayor diversidad de usos.
En cifras, la alternativa recogida como preferente propone reducir la edificabilidad actualmente prevista desde los 175.000 metros cuadrados hasta los 123.831,36 metros cuadrados, un 29,24% menos, y establece un máximo de 944 viviendas frente a las 1.130 contempladas en el planeamiento vigente.
La propuesta mantiene, por tanto, una importante capacidad residencial (incluyendo la presencia de vivienda protegida), respetando igualmente los derechos de los propietarios de los terrenos, ADIF y Renfe, al tiempo que incorpora parcelas terciarias, espacios libres y posibilidades para futuras dotaciones.
¿Qué hacer con los suelos terciarios? Se abre el debate
Con la alternativa 2 sobre la mesa, ahora falta ponerle nombre a esos suelos de uso terciario que nacerían. Y es el camino que ha empezado a transitar el Ayuntamiento de Almería, con el debate celebrado este miércoles en el Salón Noble del Consistorio y con propuestas nacidas de la propia alcaldesa.
"¿Qué no haría yo?", preguntaba en voz alta María del Mar Vázquez, para dar respuesta acto seguido: "Más torres mastodónticas, un centro comercial, otro museo, otro auditorio, no llenaría una superficie de aparcamiento, ni un parque sin actividad económica...".
Frente a ello, la propia alcaldesa propone un "espacio de innovación, o un centro cultural y creativo un espacio dedicado a creadores, un enorme parque urbano con espacios de conciertos, sombra, arbolado, por qué no un campus de formación profesional o un mercado gastronómico... Sin olvidarnos de oficinas, hoteles, la demanda de viviendas...".
El abanico de posibilidades es amplio y, ahora mismo, está completamente abierto: Almería busca el dibujo de su futuro.