Los precios de la vivienda que aparecen en los principales portales inmobiliarios no siempre reflejan lo que realmente se paga al cerrar una compraventa. Un estudio elaborado por UVE Valoraciones pone de manifiesto que el importe medio anunciado en plataformas como Idealista o Fotocasa puede situarse hasta un 44 % por encima del precio que finalmente queda registrado ante notario. En el caso de Almería, los datos del último año arrojan una diferencia del 31,6%.

Según el análisis, mientras los datos procedentes de escrituras notariales muestran un incremento acumulado de alrededor del 39 % en el precio por metro cuadrado desde 2021, las cifras extraídas de anuncios inmobiliarios tienden a ofrecer una imagen más inflada del mercado. 

Una burbuja paralela

La principal razón es metodológica: los portales construyen sus estadísticas a partir del volumen de viviendas anunciadas, lo que provoca que zonas con precios más elevados tengan un peso mayor, aunque no concentren el grueso de las operaciones reales. Además, los datos de los portales no se actualizan a la misma velocidad que los del Instituto Nacional de Estadística (INE), que no hace sino agrandar la burbuja paralela.

Asimismo, incide el estudio, la demanda se está desplazando progresivamente hacia viviendas más pequeñas. El encarecimiento generalizado, unido al aumento de los tipos de interés, ha obligado a muchos compradores a ajustar su presupuesto y optar por superficies más reducidas. 

Este cambio en el perfil de las operaciones también contribuye a que el precio medio de las compraventas no crezca al mismo ritmo que el de los anuncios.

En el gráfico que ha elaborado LA VOZ, se puede apreciar la diferencia de precios que arrojan los datos de Fotocasa, Idealista y el Consejo General del Notariado. Por ejemplo, en 2020 Fotocasa estableció el precio medio del metro cuadrado en la provincia en 1.217 euros, por los 1.082 de Idealista y los 889 registrados por los notarios. Es decir, un 36,9% más el primero que el último.

En lo referente a 2025, Fotocasa registró un precio medio un 31,6% superior al real, que el notariado estableció en 1.218 euros. Los precios de Idealista, como apreciamos en el gráfico, se mantienen todo momento en un punto intermedio entre ambas mediciones.

¿Cómo se produce?

"Cuando nos vamos a comprar un piso o alquilar un piso lo primero que pensamos es en Idealista o en Fotocasa. Ahora bien, los consumidores tenemos una fe ciega en que el precio que nos ponen en los portales es el precio real del piso, pero no es así", explica la ingeniera informática y política saharaui-hispana Tesh Sidi en sus redes sociales.

Sidi denomina esta práctica como "colisión del mercado" o "tendencia de fijación de precios", e incide en que nada tiene que ver realmente el precio que muestra el portal con la ley de la oferta y la demanda. "El algoritmo que fija los precios hace una recomendación de precio, pero esa recomendación no tiene por qué ajustarse al precio real de la vivienda ni a los datos del INE", recalca, y pone un ejemplo: "Cuando un usuario busca una vivienda en una zona, el precio al que compró el anterior usuario en esa misma zona se establece como base".

Esto, subraya, genera "una tendencia de homogenización de precios que no tienen que ver con los precios reales, tanto al alza como a la baja", lo que acaba desarrollando "una burbuja paralela al mercado real".

Recomendación de los expertos

Los expertos subrayan que esta brecha no implica necesariamente la existencia de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional, aunque sí advierten de tensiones en determinados mercados locales donde la oferta es escasa y la demanda se mantiene elevada.

En este contexto, consideran que los datos basados en transacciones reales ofrecen una fotografía más fiel de la situación, frente a los precios de salida publicados en los portales, que suelen reflejar expectativas de los vendedores más que el valor final.

Por todo ello, los analistas recomiendan prudencia a la hora de interpretar los indicadores inmobiliarios y recuerdan la importancia de diferenciar entre precios anunciados y precios efectivamente pagados.